Le Cabinet CCL, avocats en droit de la famille à Paris 17 et dans toute la France, revient sur la question de l’indemnité d’occupation en cas de divorce. Une fois établi que l'indemnité d'occupation est due, reste à en déterminer le calcul, puis à l'intégrer dans les comptes globaux entre les ex-époux dans le cadre des opérations de liquidation.
Comment se calcule l'indemnité d'occupation après un divorce ?
L’indemnité d’occupation se calcule sur la valeur locative réelle du bien indivis. L'article 815-9, alinéa 2, du Code civil fixe le principe selon lequel l'indemnité correspond à la valeur locative du bien, c'est-à-dire au loyer que le logement permettrait d'obtenir sur le marché locatif local s'il était proposé à la location dans son état actuel.
Cette valeur s'établit par comparaison avec des biens similaires du même secteur, ou, en cas de désaccord persistant, par une évaluation confiée à un expert immobilier ou à un notaire.
Les avocats du Cabinet CCL, avocats en droit de la famille, vous recommandent de solliciter plusieurs professionnels pour faire estimer la valeur locative de votre bien indivis. Une moyenne de toutes les estimations pourra être faite si cela s’avère nécessaire.
L'indemnité d'occupation porte-t-elle sur tout le bien ou seulement la partie occupée ?
L’indemnité d’occupation porte sur l’ensemble du bien. Dans un arrêt du 24 septembre 2014 (n° 13-21.005, publié au bulletin), la Cour de cassation a précisé que la valeur locative retenue doit porter sur l'ensemble du bien dont l'ex-époux a la jouissance privative, y compris une parcelle ou une dépendance annexe qui, prise isolément, n'aurait pas trouvé preneur sur le marché locatif.
Cette question est intéressante pour les biens type gîte ou maison d’hôte qui se divise souvent en une partie « privée » réservée à l’habitation et une autre partie ouverte à l’activité de gîte ou maison d’hôte.
Peut-on obtenir un abattement sur le montant de l'indemnité d'occupation ?
Les juridictions appliquent très souvent, en pratique, un abattement sur la valeur locative brute, de l'ordre de 20 à 25 %, pour tenir compte de la précarité propre à une occupation en indivision — une occupation qui, à la différence d'une location classique, n'est encadrée par aucun bail et n'offre à l'occupant aucune des protections dont bénéficie un locataire.
Cet abattement n'est cependant pas prévu par un texte, il relève du pouvoir d'appréciation des juges du fond, et doit être expressément demandé et justifié devant le juge ou le notaire liquidateur d’où la nécessité de vous faire accompagner par un professionnel à chacune des étapes de la procédure.
Qu'est-ce qui peut faire varier le montant de l'indemnité d'occupation ?
Plusieurs éléments concrets influencent, en pratique, le montant finalement retenu : l'état d'entretien du bien au moment de l'évaluation, la réalisation de travaux par l'occupant pendant la période concernée, ou encore l'évolution du marché locatif local sur une période d'indivision qui peut s'étendre sur plusieurs années.
Une indemnité fixée en début de période peut ainsi nécessiter d'être réévaluée si le partage intervient tardivement.
Comment l'indemnité d'occupation s'intègre-t-elle dans les comptes du divorce ?
Elle ne s'apprécie jamais isolément : elle vient s'imputer dans les comptes globaux de l'indivision, aux côtés des créances de conservation ou d'amélioration prévues à l'article 815-13 du Code civil. Un ex-époux occupant peut ainsi être à la fois débiteur d'une indemnité d'occupation et créancier au titre de travaux ou de charges qu'il a réglés seul pour le compte du bien indivis. C'est le solde entre ces différents postes — indemnité due d'un côté, créances de conservation de l'autre — qui détermine, en définitive, ce qui reste dû lors du partage.
Qui établit les comptes entre ex-époux après un divorce ?
C'est en pratique le notaire chargé de la liquidation du régime matrimonial qui établit ces comptes, sur la base des éléments produits par chaque partie : relevés bancaires, factures de travaux, évaluations de la valeur locative. En cas de désaccord persistant sur un poste, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés, qui permet de saisir le juge pour trancher les points restés en litige.
Le Cabinet CCL vous recommande de vous faire assister lors des réunions chez le Notaire afin que vos droits soient pleinement préservés et qu’aucun oubli ne soit fait.
Quel avocat contacter pour calculer votre indemnité d'occupation ?
Le Cabinet CCL accompagne ses clients dans la résolution des conflits en matière de sortie d’indivision ou de liquidation du régime matrimonial. Contactez le Cabinet CCL au 01 47 23 69 00 pour un rendez-vous confidentiel. Nos avocats en droit de la famille, à Paris 17 et dans toute la France, vous accompagnent à chaque étape de votre procédure.
Quel avocat contacter pour calculer votre indemnité d'occupation ?
Le Cabinet CCL accompagne ses clients dans la résolution des conflits en matière de sortie d’indivision ou de liquidation du régime matrimonial. Contactez le Cabinet CCL au 01 47 23 69 00 pour un rendez-vous confidentiel. Nos avocats en droit de la famille, à Paris 17 et dans toute la France, vous accompagnent à chaque étape de votre procédure.
Pour aller plus loin sur le site du Cabinet CCL
● Indemnité d'occupation due après le divorce : est-elle automatique ?
● Indemnité d'occupation et divorce : quels sont vos droits ?